Affitto a riscatto

Contratto di locazione con riscatto, cos'è e come funziona

L'affitto a riscatto (patto con opzione di futura vendita) può essere una soluzione per acquistare casa soprattutto in periodi dove le banche concedono con difficoltà i mutui. Per il venditore può essere un'occasione per vendere un immobile che altrimenti potrebbe restare vuoto se non così appetibile da essere affittato, per il compratore è praticamente come pagare il mutuo che la banca non concede se non con garanzie spesso troppo esigenti per il risparmiatore medio, che se disponesse di tali e tante garanzie non chiederebbe finanziamento alcuno.

Cos'è

Rent to buy

Considerazioni

Cos'è l'affitto a riscatto ?

Ci sono proprietari di immobili e costruttori che vorrebbero vendere ma i compratori non ci sono, specialmente in un periodo di recessione dove le banche non concedono mutui, il che è un problema. Affitti a buon mercato raramente se ne trovano, e l'affitto a riscatto può essere una soluzione per il venditore di vendere e per il compratore di diventare, finalmente, padrone di casa, o almeno di trovarsi l'immobile di proprietà una volta terminato di pagarlo.

Per il compratore è un investimento e per il venditore una rendita mensile (nei primi anni, poi al momento del rogito viene pagato dalla banca che eroga il mututo). Certo, se il venditore non ha nessuna necessità di realizzare è difficile che decida per tale opzione, ma in alcuni casi può tornare utile, soprattutto se non vi è sufficiente richiesta di acquisto e non può tenere l'immobile in affitto e senza rendita.

Questa operazione di vendita può iniziare con un contratto di locazione che preveda dopo 3 o 5 anni (come pattuito) l'inquilino abbia la possibilità di iniziare il riscatto della casa e pagare quello che è comunque un canone ma funziona come un mutuo; dopo tot canoni pagati l'appartamento può essere comprato.

● Il canone da pagare è mediamente superiore dell'1,5% rispetto al solo canone di affitto.

● Il tasso di interesse applicato è quello di un mutuo variabile (mediamente).

● L'importo del canone non può essere superiore al 33% del reddito netto come per l'affitto o per la rata del mutuo.

Rent to buy

La formula dell'affitto a riscatto non è affatto nuova, bensì introdotta negli anni 50' dal Governo Fanfani con l'IACP per permettere alle famiglie meno abbienti di avere comunque una casa di proprietà, oggi ad esempio è possibile ancora questa possibilità con l'ALER, l'ATER, associazioni in grado di dare una certa garanzia all'acquirente.

Perché l'affitto con riscatto può presentare problemi per il compratore, nel malaugurato caso ad esempio si stipula un contratto con un'impresa che fallisce, il compratore potrebbe veder perse le rate di affitto pagate e trovarsi costretto a lasciare l'immobile a favore del nuovo proprietario che subentra all'impresa fallita.

D'altro canto anche il venditore, nel caso qualcosa non andasse come previsto, non è affatto certo della vendita, rischia di avere il suo immobile affittato per anni pensando di poterlo vendere trovandosi poi daccapo per quanto riguarda l'obiettivo della vendita.

Sebbene questo tipo di affitto in Italia non sia così praticato, ci sono venditori e consulenti finanziari che hanno già iniziato a stipulare contratti con rogito notarile in modo da proteggere ambo le parti: compratore e venditore.

Proprio per evitare spiacevoli situazioni e conseguenti perdite di denaro e tempo, specialmente quando la compravendita avviene tra privati, al momento della stipula dei contratti (locazione e vendita) può essere chiesta al compratore una cauzione pari a 12 mensilità al fine si colmare eventuali mancanze nei pagamenti.

● L'affitto con riscatto prevede il contratto di locazione per 3 o 5 anni, seguito dalla vendita della proprietà: i contratti stipulati devono essere due, uno per la locazione l'altro per l'opzione di acquisto per l'acquirente.

L'obiettivo dei consulenti finanziari specializzati in questo tipo di transazioni è mettere le intenzioni nero su bianco per proteggere ambo le parti, con clausole di fatto vincolanti affinché persone non disposte a portare a termine il discorso (anche in malafede) siano dissuase dall'iniziare un percorso che non potrebbero portare a termine.

Questa è una sorta di evoluzione dell'affitto con riscatto, sebbene poi la finalità è sempre la stessa, ma un conto è avere a che fare con enti o associazioni che possono dare certe garanzie, il discorso cambia totalmente tra privati, ed è per questo che vengono studiate nuove formule per accontentare compratori e venditori; specialmente in periodi in cui il mercato immobiliare è fermo e soffre, i consulenti capaci devono trovare soluzioni anche per continuare a svolgere il loro lavoro, in caso contrario si fermerebbero anch'essi.

La formula è chiamata Rent to buy, introdotta in Italia dal consulente immobiliare Andrea Russo nel 2009 fondando la società di consulenza “Rent to by consulting”. Metodologia di vendita già presente da tempo in paesi anglofoni. Come scrive lui stesso sul suo sito questo tipo di contratto prepara il cliente, ed il venditore, alla compravendita dell'immobile che vedrà preliminare prima, rogito notarile poi, con clausole ben definite e mutuo erogato dalla banca, dopo il tempo di affitto concordato e prestabilito.

Il rogito ovviamente viene eseguito alla vendita.

Esempio:

● Prezzo di acquisto bloccato per tot (3 o 5 max) anni e preliminare dal notaio;

● Un acconto iniziale (anche del 5 – 6% rispetto al prezzo stipulato);

● Rata di affitto mensile (superiore alla media degli affitti con una parte a fondo perduto che paga l'affitto, un'altra parte che viene accantonata e detratta dall'importo del prezzo bloccato dell'immobile);

● Dopo il periodo di tot (3 o 5) anni viene erogato il mutuo per la parte restante da pagare, circa l'80% del prezzo.

Ogni accordo è pensato per la specifica esigenza, ed il ruolo svolto dal consulente finanziario (e dalla società che rappresenta) è fondamentale, in quanto dovrà seguire tutta la prassi fino al rogito che sigla la compravendita definitiva.

Questo tipo di contratto è certamente indicato per persone che hanno un ottimo reddito, ma ancora non riescono ad ottenere il mutuo, non subito. Gli anni in cui il compratore è in locazione servono sostanzialmente, grazie al lavoro del consulente finanziario, a dare credibilità al compratore stesso presso la banca che poi erogherà il mutuo.

Oltre il prezzo per l'acquisto è da tenere in considerazione quello relativo al lavoro di consulenza, il cui lavoro è far ottenere il mutuo al cliente, dopo il periodo concordato, e far vendere casa al venditore, con l'intervento notarile che mette le due parti (acquirente e venditore) davanti alle proprie resposabilità in caso di eventuali inadempimenti e clausole non rispettate, in modo da proteggere chi ha rispettato il proprio impegno e non è venuto meno a quanto stipulato.

Considerazioni

Come si è ben capito l'opzione sopra serve a rendere più facile la concessione del mutuo costruendo, per così dire, una credibilità economica dell'acquirente la cui banca erogatrice potrà concedere il mutuo con maggiore garanzia, ed il prezzo del mutuo potrebbe essere più abbordabile per il mutuatario.

● Il locatario e futuro compratore inizia ad investire i suoi soldi appena inizia il contratto di affitto, parte del denaro sarà detratta dal prezzo bloccato (al momento della stipula del contratto) dell'immobile.

● Il venditore ha, non la garanzia, ma concrete (forse qualcosa in più) possibilità di portare a termine la vendita dell'immobile; nel caso il locatario dovesse rinunciare i soldi dell'affitto non verrebbero più né detratti né ovviamente restituiti, in questo caso il locatore avrebbe ricevuto un ottimo affitto dell'immobile negli anni in cui il locatario vi è rimasto.

Qualsiasi formula per qualsiasi immobile si vada a sottoscrivere, è necessario avere (per ambo le parti) nero su bianco, tutto scritto con le dovute clausole di modo che si sia protetti in caso di inadempienze, o fallimento di impresa.

● Occorre stabilire preventivamente che l'immobile non sia gravato da ipoteca al momento della sottoscrizione dei contratti (locazione e futuro acquisto) e avere opportuni strumenti assicurativi stipulati per proteggersi nel caso in cui l'impresa dovesse fallire e comunque avere problemi.

Gli affitti a riscatto “non sono dei favori”, nessuno fa nulla per nulla, e se un venditore decide di adottare tale formula è perché impossibilitato a vendere subito l'immobile, se il compratore decide per l'affitto a riscatto è preché il mutuo non gli è concesso, non ancora almeno.

Da pretendere da ambo le parti massima trasparenza e garanzie scritte.

Felice Amadeo

Ultima modifica:

2 pensieri su “Affitto a riscatto

  1. Paolo

    Salve,
    vorrei sapere se è possibile stipulare un contratto di locazione con patto di futura vendita di un immobile ipotecato in quanto già oggetto di mutuo che scadrà nel 2018.
    Grazie.

    Replica
  2. Felice Autore articolo

    Buonasera Paolo,
    il padrone di casa a cui è intestato il mutuo, può tranquillamente continuare a pagare le rate anche se, nel frattempo (fino a che il mutuo si estingue), affitta l'immobile.

    Se però è presente l'ipoteca, il patto di futura vendita credo debba coinvolgere anche chi detiene l'ipoteca in quanto ha erogato il mutuo.
    Con tutto il rispetto per chiunque, personalmente non sottoscriverei il futuro acquisto di un immobile, ancora ipotecato nel momento in cui dovrei stipulare l'impegno.

    Chi sottoscrive un impegno simile credo controlli che l'immobile, oggetto dell'acquisto, sia libero da ipoteche; tutto potrebbe accadere, e l'acquirente potrebbe trovarsi tra qualche anno ad aver pagato un affitto che pensava di poter riscattare, mentre chi detiene l'ipoteca potrebbe agire diversamente.

    A presto.

    Replica

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